Überlegungen für einen geeigneten Altersruhesitz
Ab 50 Jahren sollten man gezielt seinen Ruhestand planen. Zum Anlagemix gehört im Idealfall eine Immobilie, die zu den veränderten Bedürfnissen passt. Worauf Käufer achten sollten.
"Die Immobilie ist im Hinblick auf einen sorgenfreien Ruhestand ein wichtiger Vermögensbaustein", so Isabel Wiest, Juristin bei der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg. Denn mit den eigenen vier Wänden drohen einem keine steigenden Mietkosten und als Sachwert bieten sie gegenüber Geldwerten zumindest einen teilweisen Inflationsschutz.
"Die Immobilie ist im Hinblick auf einen sorgenfreien Ruhestand ein wichtiger Vermögensbaustein", so Isabel Wiest, Juristin bei der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg. Denn mit den eigenen vier Wänden drohen einem keine steigenden Mietkosten und als Sachwert bieten sie gegenüber Geldwerten zumindest einen teilweisen Inflationsschutz.
Vermietete Wohnobjekte bieten relativ sichere Mieterträge. Mit dieser Rente aus Stein kann der Erwerb bei guter Bonität des Käufers nahezu ohne Einsatz an Eigenkapital finanziert werden.
Im Hinblick auf den späteren Wohnbedarf (Auszug der Kinder, Umzug in eine zentral gelegene Stadtwohnung, bessere Infrastruktur etc.) kann durch eine längerfristige Planung die zuerst vermietete Immobilie dann später dann selbst genutzt werden, ohne dafür eine spürbare finanzielle Belastung tragen zu müssen. Dabei empfiehlt es sich, folgende Aspekte des Immobilienerwerbs zu berücksichtigen:
Im Hinblick auf den späteren Wohnbedarf (Auszug der Kinder, Umzug in eine zentral gelegene Stadtwohnung, bessere Infrastruktur etc.) kann durch eine längerfristige Planung die zuerst vermietete Immobilie dann später dann selbst genutzt werden, ohne dafür eine spürbare finanzielle Belastung tragen zu müssen. Dabei empfiehlt es sich, folgende Aspekte des Immobilienerwerbs zu berücksichtigen:
1. Wie viel Prozent meines Vermögens sollte ich im Alter in Immobilien investiert haben?
„Eine Immobilieninvestition sollte grundsätzlich nicht mehr als 20 Prozent des Gesamtportfolios betragen“, rät Steffan Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. In seiner Studie „Vor- und Nachteile von direkten und indirekten Immobilienanlagen“ empfiehlt er die Immobilieninvestition nur, wenn sie nach Standort und Anzahl der Immobilien gestreut ist. Eine Wohnung kostete im vergangenen Jahr in Deutschland im Durchschnitt etwa 167 650 Euro, ein Reihenhaus 244 832 Euro.
Wer direkt in Häuser oder Wohnungen investiert, der benötigt daher unter diesen Prämissen ein großes Vermögen. Sein Fazit: „Direktanlagen in Immobilien sind für Privatanleger oft ungeeignet.“ De facto haben viele Deutsche nicht nur den Großteil ihres Vermögens, sondern auch Fremdkapital in ihre Immobilie investiert – sie sollten sich des Anlage- und Objektrisikos bewusst sein.
Wer direkt in Häuser oder Wohnungen investiert, der benötigt daher unter diesen Prämissen ein großes Vermögen. Sein Fazit: „Direktanlagen in Immobilien sind für Privatanleger oft ungeeignet.“ De facto haben viele Deutsche nicht nur den Großteil ihres Vermögens, sondern auch Fremdkapital in ihre Immobilie investiert – sie sollten sich des Anlage- und Objektrisikos bewusst sein.
2. Welche Wohnfläche ist angemessen?
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts kam es zwischen 1991 und 2010 zu einer deutlichen Vergrößerung der Wohnfläche je Einwohner von 34,9 auf 42,8 Quadratmeter. Laut Institut für Städtebau (ifs) in Berlin verfügen Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 2,5 Personen in Deutschland im Schnitt über 132 Quadratmeter Wohnraum. Mietwohnungen sind mit 68 Quadratmeter entsprechend kleiner und werden im Schnitt von 1,7 Personen bewohnt. Einer Prognose von LBS Research/Empirica zufolge soll die Wohnfläche pro Kopf in Ostdeutschland in den nächsten 20 Jahren auf etwa 55 Quadratmeter pro Einwohner zunehmen. Wie viel Wohnraum letztlich angemessen ist, hängt von der Anzahl der Personen eines Haushalts, vom persönlichen Bedarf und dem Haushaltsbudget ab. Nach dem Auszug der Kinder ist für viele aber eine überschaubarere Wohnung bedarfsgerechter.
3. Wie entwickeln sich künftig die Preise für Häuser im Umland und für Stadtwohnungen?
Weltweit besteht ein Trend zur Landflucht, weil Städte in der Regel größeres Wirtschaftswachstum, ein besseres und differenzierteres Arbeitsangebot, höhere Einkommen sowie ein besseres Bildungsumfeld bieten. Dabei wird die Nähe zur Arbeit und zu kulturellen Einrichtungen immer wichtiger. Nach der Studie „Wohnen in der Stadt“ der DB Research bewegen sich die Mieten und Immobilienpreise mit der Anzahl der Einwohner einer Stadt nach oben. Langfristig besteht der Trend, dass auf Grund der demografischen Entwicklung die Preise für Stadtwohnungen stärker als die für Eigenheime im Umland steigen. Allerdings gibt es auch schrumpfende Städte wie etwa im Ruhrgebiet. Entscheidend für eine überdurchschnittliche Preisentwicklung ist vor allem die wirtschaftliche Entwicklung.
Patrizia 3/2012Teures München: München ist das teuerste Pflaster in Deutschland, gefolgt von Hamburg und Stuttgart. Hier werden auch weitere Preissteigerungen erwartet („Trendprognose“).
4. Wie hoch sind die Nebenkosten, und wie entwickeln sie sich?
Wohnnebenkosten wie Wasserver- und -entsorgung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung („kalte Nebenkosten“) sowie Ausgaben für Strom, Gas und andere Brennstoffe („warme Nebenkosten“) machen laut dem Städtebauinstitut (ifs) gut ein Drittel einer ortsüblichen Miete aus. Mit 9,5 Prozent stiegen im vergangenen Jahr die warmen Nebenkosten besonders stark. Dieser Kostenblock wird sich künftig wohl überdurchschnittlich entwickeln. Für Immobilieneigentümer empfiehlt es sich, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Je nach Alter des Gebäudes sind nach der II. Berechnungsverordnung unterschiedlich hohe Rücklagen zu kalkulieren. Beispiele: Bei bis fünf Jahre alten Wohnungen sind drei Euro pro Quadratmeter und Jahr ausreichend. Für Wohnungen, die älter als 16 Jahre sind, sollten neun Euro angesetzt werden.
5. Wie wirken sich grüne Regulierungen für Immobilienbesitzer aus?
Mit den Energieeinsparverordnungen (EnEV 2007, EnEV 2009, EnEV2012) will die Bundesregierung den Energieverbrauch von Immobilien drastisch senken. Gefördert werden energetische Sanierungen mit zinsgünstigen KfW-Krediten und Zuschüssen. Neuerwerber sind verpflichtet, bestimmte energetische Modernisierungen bei Altbauten (Sanierung der Geschossdecke, Dachdämmung) durchzuführen. Auch wenn sich so die warmen Nebenkosten senken lassen, rechnet sich nicht jede Maßnahme. Vor Erwerb eines Altbaus empfiehlt es sich daher dringend, einen Energieberater heranzuziehen.
Wohnnebenkosten wie Wasserver- und -entsorgung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung („kalte Nebenkosten“) sowie Ausgaben für Strom, Gas und andere Brennstoffe („warme Nebenkosten“) machen laut dem Städtebauinstitut (ifs) gut ein Drittel einer ortsüblichen Miete aus. Mit 9,5 Prozent stiegen im vergangenen Jahr die warmen Nebenkosten besonders stark. Dieser Kostenblock wird sich künftig wohl überdurchschnittlich entwickeln. Für Immobilieneigentümer empfiehlt es sich, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Je nach Alter des Gebäudes sind nach der II. Berechnungsverordnung unterschiedlich hohe Rücklagen zu kalkulieren. Beispiele: Bei bis fünf Jahre alten Wohnungen sind drei Euro pro Quadratmeter und Jahr ausreichend. Für Wohnungen, die älter als 16 Jahre sind, sollten neun Euro angesetzt werden.
5. Wie wirken sich grüne Regulierungen für Immobilienbesitzer aus?
Mit den Energieeinsparverordnungen (EnEV 2007, EnEV 2009, EnEV2012) will die Bundesregierung den Energieverbrauch von Immobilien drastisch senken. Gefördert werden energetische Sanierungen mit zinsgünstigen KfW-Krediten und Zuschüssen. Neuerwerber sind verpflichtet, bestimmte energetische Modernisierungen bei Altbauten (Sanierung der Geschossdecke, Dachdämmung) durchzuführen. Auch wenn sich so die warmen Nebenkosten senken lassen, rechnet sich nicht jede Maßnahme. Vor Erwerb eines Altbaus empfiehlt es sich daher dringend, einen Energieberater heranzuziehen.
