Überlegungen für einen geeigneten Altersruhesitz

 

Ab 50 Jahren sollten man gezielt seinen Ruhestand planen. Zum Anlagemix gehört im Idealfall eine Immobilie, die zu den veränderten Bedürfnissen passt. Worauf Käufer achten sollten.
"Die Immobilie ist im Hinblick auf einen sorgenfreien Ruhestand ein wichtiger Vermögensbaustein", so Isabel Wiest, Juristin bei der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg. Denn mit den eigenen vier Wänden drohen einem keine steigenden Mietkosten und als Sachwert bieten sie gegenüber Geldwerten zumindest einen teilweisen Inflationsschutz.

Vermietete Wohnobjekte bieten relativ sichere Mieterträge. Mit dieser Rente aus Stein kann der Erwerb bei guter Bonität des Käufers nahezu ohne Einsatz an Eigenkapital finanziert werden.

Im Hinblick auf den späteren Wohnbedarf (Auszug der Kinder, Umzug in eine zentral gelegene Stadtwohnung, bessere Infrastruktur etc.) kann durch eine längerfristige Planung die zuerst vermietete Immobilie dann später dann selbst genutzt werden, ohne dafür eine spürbare finanzielle Belastung tragen zu müssen. Dabei empfiehlt es sich, folgende Aspekte des Immobilienerwerbs zu berücksichtigen:

1. Wie viel Prozent meines Vermögens sollte ich im Alter in Immobilien investiert haben?

 

„Eine Immobilieninvestition sollte grundsätzlich nicht mehr als 20 Prozent des Gesamtportfolios betragen“, rät Steffan Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. In seiner Studie „Vor- und Nachteile von direkten und indirekten Immobilienanlagen“ empfiehlt er die Immobilieninvestition nur, wenn sie nach Standort und Anzahl der Immobilien gestreut ist. Eine Wohnung kostete im vergangenen Jahr in Deutschland im Durchschnitt etwa 167 650 Euro, ein Reihenhaus 244 832 Euro.

Wer direkt in Häuser oder Wohnungen investiert, der benötigt daher unter diesen Prämissen ein großes Vermögen. Sein Fazit: „Direktanlagen in Immobilien sind für Privatanleger oft ungeeignet.“ De facto haben viele Deutsche nicht nur den Großteil ihres Vermögens, sondern auch Fremdkapital in ihre Immobilie investiert – sie sollten sich des Anlage- und Objektrisikos bewusst sein.

 

2. Welche Wohnfläche ist angemessen?

 

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts kam es zwischen 1991 und 2010 zu einer deutlichen Vergrößerung der Wohnfläche je Einwohner von 34,9 auf 42,8 Quadratmeter. Laut Institut für Städtebau (ifs) in Berlin verfügen Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 2,5 Personen in Deutschland im Schnitt über 132 Quadratmeter Wohnraum. Mietwohnungen sind mit 68 Quadratmeter entsprechend kleiner und werden im Schnitt von 1,7 Personen bewohnt. Einer Prognose von LBS Research/Empirica zufolge soll die Wohnfläche pro Kopf in Ostdeutschland in den nächsten 20 Jahren auf etwa 55 Quadratmeter pro Einwohner zunehmen. Wie viel Wohnraum letztlich angemessen ist, hängt von der Anzahl der Personen eines Haushalts, vom persönlichen Bedarf und dem Haushaltsbudget ab. Nach dem Auszug der Kinder ist für viele aber eine überschaubarere Wohnung bedarfsgerechter.

 

3. Wie entwickeln sich künftig die Preise für Häuser im Umland und für Stadtwohnungen?

 

Weltweit besteht ein Trend zur Landflucht, weil Städte in der Regel größeres Wirtschaftswachstum, ein besseres und differenzierteres Arbeitsangebot, höhere Einkommen sowie ein besseres Bildungsumfeld bieten. Dabei wird die Nähe zur Arbeit und zu kulturellen Einrichtungen immer wichtiger. Nach der Studie „Wohnen in der Stadt“ der DB Research bewegen sich die Mieten und Immobilienpreise mit der Anzahl der Einwohner einer Stadt nach oben. Langfristig besteht der Trend, dass auf Grund der demografischen Entwicklung die Preise für Stadtwohnungen stärker als die für Eigenheime im Umland steigen. Allerdings gibt es auch schrumpfende Städte wie etwa im Ruhrgebiet. Entscheidend für eine überdurchschnittliche Preisentwicklung ist vor allem die wirtschaftliche Entwicklung.

Patrizia 3/2012Teures München: München ist das teuerste Pflaster in Deutschland, gefolgt von Hamburg und Stuttgart. Hier werden auch weitere Preissteigerungen erwartet („Trendprognose“).

  

4. Wie hoch sind die Nebenkosten, und wie entwickeln sie sich?

Wohnnebenkosten wie Wasserver- und -entsorgung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung („kalte Nebenkosten“) sowie Ausgaben für Strom, Gas und andere Brennstoffe („warme Nebenkosten“) machen laut dem Städtebauinstitut (ifs) gut ein Drittel einer ortsüblichen Miete aus. Mit 9,5 Prozent stiegen im vergangenen Jahr die warmen Nebenkosten besonders stark. Dieser Kostenblock wird sich künftig wohl überdurchschnittlich entwickeln. Für Immobilieneigentümer empfiehlt es sich, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Je nach Alter des Gebäudes sind nach der II. Berechnungsverordnung unterschiedlich hohe Rücklagen zu kalkulieren. Beispiele: Bei bis fünf Jahre alten Wohnungen sind drei Euro pro Quadratmeter und Jahr ausreichend. Für Wohnungen, die älter als 16 Jahre sind, sollten neun Euro angesetzt werden.

5. Wie wirken sich grüne Regulierungen für Immobilienbesitzer aus?

Mit den Energieeinsparverordnungen (EnEV 2007, EnEV 2009, EnEV2012) will die Bundesregierung den Energieverbrauch von Immobilien drastisch senken. Gefördert werden energetische Sanierungen mit zinsgünstigen KfW-Krediten und Zuschüssen. Neuerwerber sind verpflichtet, bestimmte energetische Modernisierungen bei Altbauten (Sanierung der Geschossdecke, Dachdämmung) durchzuführen. Auch wenn sich so die warmen Nebenkosten senken lassen, rechnet sich nicht jede Maßnahme. Vor Erwerb eines Altbaus empfiehlt es sich daher dringend, einen Energieberater heranzuziehen.

Statistik: Ältere Frau­en le­ben immer sel­te­ner allein

 

In Deutschland haben im Jahr 2011 knapp 45 Prozent der Frauen ab 65 Jahren allein in einem Einpersonenhaushalt gewohnt. Wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden mitteilte, ist der Anteil damit im Vergleich zu 1991 deutlich gesunken. Damals lebte noch mehr als die Hälfte der über 65-Jährigen (55 Prozent) allein. Die hohe Alleinlebendenquote älterer Frauen vor 20 Jahren dürfte auch eine Spätfolge des Zweiten Weltkrieges gewesen sein. Männer ab 65 Jahren wohnen seltener in einem Einpersonenhaushalt als Frauen im gleichen Alter. Im Jahr 2011 waren 19 Prozent der Männer ab 65 Jahren alleinlebend.

Bei den älteren Männern hat sich die Alleinlebendenquote in den letzten 20 Jahren allerdings leicht erhöht. 1991 betrug sie 16 Prozent. Bei Frauen und Männern im Alter von 18 bis 64 Jahren hat das Alleinleben im Vergleich zu 1991 zugenommen. Während damals nur 12 Prozent der Frauen dieser Altersgruppe in einem Einpersonenhaushalt wohnten, waren es 2011 knapp 17 Prozent. Bei den 18- bis 64-jährigen Männern stieg die Alleinlebendenquote sogar von 13 Prozent auf 23 Prozent. (dts/in)

Single-Haushalte im Alter bevorzugt

Die Zahl der über 60-Jährigen, die mit ihrer Familie unter einem Dach leben, nimmt ab, so eine Emnid-Studie im Auftrag der BHW Bausparkasse. Danach wohnten vor zehn Jahren noch 21 Prozent der über 60-Jährigen mit ihrer Familie unter einem Dach. Heute sind es laut Umfrage nur noch 15 Prozent. Im gleichen Zeitraum stiegen die Single-Haushalte in dieser Altersgruppe von 32 auf 37 Prozent. "Das klassische Kleinfamilien-Modell wird von alternativen Lebensformen abgelöst", sagt Rüdiger Grimmert von der BHW. Der Single-Haushalt sei dabei aber eine "Überzeugungstat". Jeder vierte Befragte über 60 Jahre habe das bestätigt und angegeben, auch in zehn Jahren noch alleine wohnen zu wollen. Mit 48 Prozent sprach sich indes die Mehrheit für ein möglichst langes Zusammenleben mit dem Partner aus.

Lilienruh Immobilien "Residenz Hamburg": Wohnungsmarkt muss dringend seniorengerechter werd...

Lilienruh Immobilien "Residenz Hamburg": Wohnungsmarkt muss dringend seniorengerechter werd...: "Lilienruh Immobilienberatung http://www.lilienruh.de/ Großer Bedarf an barrierearmen Wohnungen, die auch eine spätere häusliche Pflege ermög..."

Wohnungsmarkt muss dringend seniorengerechter werden

Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

Großer Bedarf an barrierearmen Wohnungen, die auch eine spätere häusliche Pflege ermöglichen

Die Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft, die IG Bauen-Agrar-Umwelt und der Deutsche Mieterbund fordern in Ihrer Kampagne "Impulse für den Wohnungsbau", deutlich mehr seniorengerechte Wohnungen, die ggf. auch eine häusliche Pflege ermöglichen.

Nach einer von der Kampagne in Auftrag gegebenen Berechnung des Pestel-Instituts, wird die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in den nächsten 10 Jahren auf ca. 2,9 Mio. ansteigen. Die damit verbundenen zusätzlichen Kosten für die stationäre Pflege gibt Roland Rast, Koordinator der Kampagne, mit 4,4 Milliarden Euro an.

Im Jahr 2020 werden von den 510 000 zusätzlichen Pflegebedürftigen, an die 245 000 ältere Menschen vorzeitig ins Pflegeheim müssen, sofern sich das Angebot an seniorengerechten Wohnungen nicht signifikant ändert. "Hier müssen unbedingt steuerliche Entlastungen für den Eigenumbau und steuerliche Anreize für den Wohnungsneubau her, um zügig eine seniorengerechte Sanierung im großen Stil voranzutreiben", betont Isabel Wiest von der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg. "Wir würden unseren Privatkunden in der Verkäuferberatung gerne mehr Alternativen für das Leben nach der großen Familienimmobilie anbieten. aber das Angebot ist relativ gering. Dabei könnte eine barrierearme und seniorengerechte Wohnung die häusliche Pflege stark erleichtern und im Vergleich zu einem stationären Pflegeplatz etwa 1500 Euro im Monat sparen," gibt die Wirtschaftsjuristin zu bedenken. "Fast alle wünschen sich gleitende Übergänge, die eine möglichst lange Eigenständigkeit erleben lassen. Dieser Herausforderung muss sich der Wohnungsmarkt zügig stellen," so Wiest.



Denken Sie über einen rechtzeitigen Immobilienverkauf nach?

Der Verkauf des Familienheims ist ein schwieriger Schritt - Ein Plädoyer für mutigen Neuanfang und Selbstbestimmung

Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

Viele Immobilienbesitzer beschäftigen sich zu spät mit dem Thema Immobilienverkauf. "Wir sehen da hohen Beratungsbedarf. Immer wieder warten Besitzer mit der Veräußerung bis es keine Entscheidungsmöglichkeiten mehr gibt - und müssen dann unter einem relativen Druck verkaufen", bedauert Isabel Wiest, Inhaberin der Lilienruh Immobilienberatung Hamburg.

Sie rät Ihren Kunden bereits beim Kauf, die Rolle und verschiedene Nutzbarkeiten der Immobilie und des Grundstücks in verschiedenen Lebensabschnitten gedanklich durchzuspielen und sich zu fragen: Was passiert, wenn die Kinder ausziehen, wie verändert sich die Finanzsituation mit dem Renteneintritt? Und was ist, wenn mein Partner erkrankt oder stirbt? Wie kann ggf. Barrierefreiheit realisiert werden und bewältige ich Haus und Grund dann noch?

Aus unserer langjährigen Erfahrung wissen wir, dass ältere Menschen gern bis zum letzten Augenblick in der Immobilie bleiben, obwohl sie die Räumlichkeiten schon längst nicht mehr oder nur schlecht nutzen können.

"Manchmal ist es sehr traurig" so Isabel Wiest. "Wir haben schon provisorische Duschbäder in Speisekammern gefunden, damit sollte das Leben auf einer Etage noch ermöglicht werden."  

Stirbt dann der Partner, findet der Verkauf nicht selten unter Zeitdruck statt - mit negativem Einfluss auf die Verhandlungssituation und den Verkaufspreis.

Ein wichtiger Teil der Altersvorsorge wird dadurch geschmälert und Angehörige mit dem Verkauf belastet, die häufig weit entfernt leben und den regionalen Markt nicht kennen. Zudem leidet mitunter auch der Zustand der Immobilien, da Grundstückspflege und Instandhaltung stocken und altersbedingte Veränderungen rückgebaut werden müssen.

Die Berater von Lilienruh helfen dabei, die Immobilien-Angelegenheiten rechtzeitig zu regeln. Eine gedankliche Auseinandersetzung mit dem Thema, das Beibringen aller Unterlagen, eine solide Wertermittlung und unsere Vorschläge zu schönen und unbeschwerlicheren Wohnalternativen erleichtern diesen Schritt. Auf diese Weise bleibt genug Zeit, das Haus in gute Hände abzugeben und gedanklich in den neuen Lebensabschnitt hineinzuwachsen.

Ihre Immobilienberater von Lilienruh - www.lilienruh.de